最近很多朋友在后台问我，住房贷款到底怎么算？每个月还的月供里有多少是本金、多少是利息？今天咱们就用最接地气的方式，掰开揉碎了讲讲房贷计算的那些门道。本文不仅会教大家用计算器，还要揭秘银行不会告诉你的省钱技巧。无论你是准备买首套房还是置换改善，看完这篇都能变身"房贷精算师"！
咱们先来破解那个神秘的房贷计算公式：
月供 [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数] ÷ [(1+月利率)^还款月数 -1]
别被这串公式吓到，其实它有个通俗名字叫"等额本息计算法"。举个实际例子：小明贷款100万，利率4.9%，贷30年（360个月），代入公式算下来月供就是5307元。
月利率换算：4.9%÷12≈0.4083%总利息：5307×360-100万91.05万利息占比：高达47.6%！
去年LPR降了15个基点，现在首套房贷最低能到3.7%。假设同样贷款100万：
利率4.9%时：月供5307元
利率3.7%时：月供4603元
整整省了704元/月！30年下来能少还25万利息。等额本息：前10年还了70%利息等额本金：前5年还了50%利息
所以想提前还款，最好在贷款周期的前1/3时间段操作。举个实际案例：王姐在贷款第8年提前还了50万本金，总利息省了28万。
还款方式等额本息等额本金月供变化固定不变逐月递减总利息较多较少适合人群收入稳定前期高收入
举个例子：贷款100万，利率4.9%，20年期
等额本息：月供6544元，总利息57万
等额本金：首月8250元，末月4183元，总利息49万还款周期选择：双周供比月供每年多还1个月本金利率调整周期：选每年1月1日调整可享降息红利公积金组合贷：合理分配比例最高省息30%
最后提醒大家，最近很多城市放开"商转公"政策。比如武汉允许纯商贷转组合贷，张先生80万商贷转成50万公积金+30万商贷，每月少还1200元。
看完这篇干货，是不是对房贷计算心里有底了？建议大家收藏本文，买房时拿出来对照计算。如果还有不明白的，欢迎在评论区留言讨论！下期咱们聊聊二手房交易中的税费猫腻，记得关注哦~
