想用二手房申请抵押贷款，但不知道能贷多少？本文深度解析银行评估价、成数限制、个人资质三大核心要素，教你精准计算可贷额度，并揭秘提高审批通过率的5个实操技巧。从房产估值到利率选择，从材料准备到还款规划，手把手教你避开常见陷阱，掌握二手房抵押贷款的关键门道。
银行主要依据评估价×贷款成数确定放款额度，但实际操作中需注意：评估价≠成交价：银行会派专人实地勘察，重点考量房龄（通常要求＜25年）、地段（商业配套及交通）、户型结构（是否方正）等因素成数限制：首套房最高70%（部分银行可到75%），二套房普遍降至50%-60%特殊情形：学区房可能上浮5%额度，商住两用房可能下浮10%
银行会重点核查：
近半年银行流水需覆盖月供2倍（自由职业者需提供纳税证明）
征信查询次数（半年内＜6次为佳）
现有负债率（信用卡使用率建议＜70%）
特别注意：
抵押中的房产需先解押（垫资解押利率约0.8%/月）
共有产权需所有共有人签字
查封房、违建房直接拒贷
巧选评估机构：部分银行接受指定评估公司报告，优先选本地知名机构优化负债结构：提前结清小额贷款，合并信用卡账单组合贷款方案：信用贷+抵押贷组合使用（注意总负债率不超过55%）
近期客户张先生案例：评估价300万的房子，因忽略物业欠费3.8万，导致放款延迟28天。提醒注意：
提前结清物业费、水电燃气欠费
确认房产证附记栏无限制条款
警惕中介虚高评估价套路银行最高成数利率区间放款周期国有银行65%-70%3.45%-4.1%15-30天股份制银行70%-75%3.85%-4.35%7-15天城商行最高80%4.2%-5%3-7天
建议根据资金需求缓急选择：急用钱选城商行，求低息选国有行，折中选股份制银行。记得货比三家时重点对比评估费、公证费、提前还款违约金等隐性成本。
